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Der Bundesgerichtshof (BGH) hat in einer aktuellen Entscheidung klargestellt, dass ungenehmigte bauliche Veränderungen durch Mieter nicht automatisch zu einer wirksamen Kündigung führen. Entscheidend ist stets eine umfassende Abwägung aller Einzelfallumstände, wobei auch das Vorverhalten des Vermieters eine wesentliche Rolle spielt. Selbst falsche Angaben im Prozess rechtfertigen eine Beendigung des Mietverhältnisses nur dann, wenn sie eine besonders schwere Pflichtverletzung darstellen.
Im zugrunde liegenden Fall bewohnten die Mieter eine Wohnung in Berlin bereits seit dem Jahr 1972. Über die Jahrzehnte hinweg führten sie diverse Arbeiten durch, um den Wohnstandard zu erhalten oder zu verbessern. So wurden bereits in den 1970er und 1990er Jahren mit Billigung der damaligen Vermieterin Bad und Küche auf eigene Kosten umgebaut. Nach einem Eigentümerwechsel im Jahr 2019 besichtigte die neue Vermieterin die Wohnung und rügte aktuelle Modernisierungsmaßnahmen als unbefugte Eingriffe in ihr Eigentum. Hierzu gehörten unter anderem die Erneuerung des Badezimmers inklusive einer neuen Trockenbauwand, der Einbau von Lichtschlitzen für Tageslicht sowie die Entfernung einer Trennwand zwischen Küche und Wohnzimmer. Die Vermieterin forderte den sofortigen Rückbau und sprach mehrfach die fristlose sowie hilfsweise die ordentliche Kündigung aus.
Die zentrale rechtliche Frage war, ob diese Eigenmächtigkeit der Mieter schwer genug wiegt, um das Mietverhältnis nach über 50 Jahren zu beenden. Grundsätzlich gilt, dass eine bauliche Veränderung der vorherigen Zustimmung des Vermieters bedarf. Werden jedoch lediglich Einrichtungen ersetzt, die der Mieter zuvor selbst auf eigene Kosten eingebracht hat, steht ihm ein Wegnahmerecht zu, was die Schwere einer Pflichtverletzung mindert. Im vorliegenden Fall wertete das Gericht viele Maßnahmen als objektive Modernisierung, die den Wohnwert steigert. Selbst wenn Details wie die Fensterwahl im Bad aus Sicht der Vermieterin mangelhaft waren, überwiegt das Interesse der Mieter am Fortbestand des Vertrags. Ein sofortiger Anspruch auf Wiederherstellung des alten Zustands wurde verneint, da dies für die Mieter eine unzumutbare Härte dargestellt hätte. Ein Rückbau kann von der Vermieterin erst bei einem späteren Auszug verlangt werden.
Ein weiterer Streitpunkt war das Verhalten der Mieter im gerichtlichen Verfahren. Diese hatten bezüglich des Zeitpunkts der Umbaumaßnahmen teilweise falsche Angaben gemacht. Die Vermieterin sah darin eine massive Verletzung der Treuepflicht. Die Richter sahen dies jedoch differenzierter: Eine fristlose Kündigung wegen Prozessbetrugs oder unwahren Vortrags setzt voraus, dass die Angaben objektiv geeignet sind, die prozessuale Lage erheblich zu beeinflussen. Da die Baumaßnahmen ohnehin nicht für eine Kündigung ausreichten, war die versuchte Täuschung rechtlich gesehen "untauglich". Zudem berücksichtigte das Gericht, dass die Vermieterin selbst zuvor das Bestehen des Mietvertrags geleugnet und zahlreiche haltlose Kündigungsversuche unternommen hatte. Bei einer solchen gegenseitigen Belastung der Vertragsbeziehung kann sich der Vermieter nicht auf eine moralische Überlegenheit berufen, um eine Räumung zu erzwingen.
Für Mieter bedeutet diese Entscheidung eine gewisse Sicherheit bei notwendigen Erneuerungen in Altmietverträgen. Wenn Sie Einrichtungen modernisieren, die Sie oder Ihre Rechtsvorgänger selbst bezahlt haben, ist das Kündigungsrisiko geringer, auch wenn formal eine Abmahnung erfolgen kann. Dennoch sollten Sie vor größeren Eingriffen in die Bausubstanz – wie dem Einreißen von Wänden – stets die schriftliche Erlaubnis einholen. Vermieter wiederum müssen akzeptieren, dass bei Jahrzehnte dauernden Mietverhältnissen die Messlatte für eine Kündigung sehr hoch liegt. Reine Verstöße gegen die Einholungspflicht von Genehmigungen reichen oft nicht aus, wenn die Maßnahme den Wert der Immobilie erhält oder steigert. Ein Rückbauanspruch kann zudem oft erst zum Ende der Mietzeit durchgesetzt werden, sofern die Veränderungen nicht die Statik oder den Brandschutz gefährden.
Quelle: BGH Beschluss vom 02.12.2025 - VIII ZR 274/23
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