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Ein aktuelles Urteil des Amtsgerichts Bochum stellt klar, dass viele Klauseln zur Endrenovierung in Mietverträgen rechtlich keinen Bestand haben. Mieter müssen die Wohnung beim Auszug oft nicht in den Ursprungszustand versetzen, wenn die vertraglichen Regelungen sie unangemessen benachteiligen.
In dem entschiedenen Fall forderte ein Vermieter nach dem Ende des Mietverhältnisses umfangreichen Schadensersatz von seinem ehemaligen Mieter. Der Vermieter war der Ansicht, dass die Wohnung in einem beschädigten Zustand zurückgegeben wurde. Er bemängelte unter anderem Flecken an Wänden und Decken, Schimmelbildung sowie Kratzer im Bodenbelag. Zudem berief er sich auf eine Klausel im Mietvertrag, die den Mieter dazu verpflichtete, die Räume bei Auszug genau so wiederherzustellen, wie sie beim Einzug übernommen wurden. Da die Wohnung nach Meinung des Vermieters nicht sofort weitervermietet werden konnte, verlangte er zusätzlich einen Ersatz für den Mietausfall sowie die Kosten für ein Feuchtigkeitsgutachten und die Gebühren einer externen Firma für die Rückgabe der Wohnung.
Der Mieter wehrte sich gegen diese Forderungen und verlangte im Gegenzug seine Mietkaution zurück. Er argumentierte, dass die Renovierungsklausel unwirksam sei und der Schimmel bereits kurz nach dem Einzug aufgetreten war, was auf bauliche Mängel hindeutete. Das Gericht musste nun klären, welche Schäden tatsächlich vom Mieter verursacht wurden und ob die vertraglichen Vereinbarungen zur Endrenovierung überhaupt rechtens waren. Ein zentraler Punkt war hierbei, ob es sich bei den Formulierungen um allgemeine Geschäftsbedingungen handelte, die einer strengen Inhaltskontrolle unterliegen, oder um individuell ausgehandelte Vereinbarungen.
Das Amtsgericht Bochum entschied, dass die Klausel zur Endrenovierung unwirksam ist. Eine Bestimmung, die den Mieter verpflichtet, die Räume im Zustand der Übernahme zurückzugeben, stellt eine unangemessene Benachteiligung dar. Solche Klauseln führen dazu, dass der Mieter auch normale Abnutzungen beseitigen müsste, was dem gesetzlichen Leitbild widerspricht. Nach dem Gesetz ist der Mieter für die gewöhnliche Abnutzung, die durch den vertragsgemäßen Gebrauch entsteht, nicht schadensersatzpflichtig. Das Gericht betonte zudem, dass selbst eine individuell ausgehandelte Pflicht zur Endrenovierung bei Wohnraum kritisch zu sehen ist, da sie das Recht des Mieters auf eine Mietminderung bei bestehenden Mängeln einschränken könnte.
Hinsichtlich der weiteren Forderungen des Vermieters zeigte sich das Gericht ebenfalls zurückhaltend. Da der Vermieter mit der Einleitung der Reparaturen monatelang gewartet hatte, konnte er keinen Mietausfall geltend machen. Er hätte die Arbeiten zügig vorantreiben müssen, um den Schaden gering zu halten. Auch die Kosten für das Gutachten zur Feuchtigkeit musste der Mieter nicht tragen, da nicht zweifelsfrei bewiesen werden konnte, dass falsches Lüften die Ursache war. Ebenso wurden die Kosten für eine externe Firma zur Abnahme der Wohnung abgelehnt, da der Vermieter im selben Haus wohnte und die Besichtigung selbst hätte durchführen können. Lediglich für nachgewiesene echte Schäden an der Mietsache, die über normale Schönheitsreparaturen hinausgingen, wurde dem Vermieter ein Teilbetrag zugesprochen, der mit der Kaution verrechnet wurde.
Wenn Sie aus Ihrer Wohnung ausziehen, sollten Sie Ihren Mietvertrag genau prüfen. Klauseln, die Sie pauschal dazu verpflichten, die Wohnung im Zustand wie beim Einzug zurückzugeben, sind in der Regel unwirksam. Das bedeutet, dass Sie normale Gebrauchsspuren, wie etwa leichte Schatten an den Wänden oder kleine Kratzer im Boden, nicht auf eigene Kosten beseitigen müssen.
Verlangen Vermieter Schadensersatz für Mietausfall, müssen sie nachweisen, dass sie die Renovierung unverzüglich eingeleitet haben und nicht unnötig Zeit verstrichen ist.
Achten Sie bei Schimmelproblemen darauf, diese frühzeitig schriftlich zu melden. Kann der Vermieter nicht beweisen, dass Ihr Verhalten die Ursache war, muss er die Kosten für Untersuchungen selbst tragen. Zudem dürfen Vermieter keine Kosten für externe Dienstleister auf Sie abwälzen, wenn sie die Aufgaben ohne großen Aufwand selbst erledigen könnten.
AG Bochum, Urteil vom 05.01.2026 - 70 C 79/24
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