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Vermieter versuchen oft, die Pflicht zur Renovierung auf die Mieter abzuwälzen. Doch eine unpräzise Formulierung im Mietvertrag kann dazu führen, dass der Mieter am Ende gar nicht renovieren muss. Ein aktuelles Urteil zeigt, dass selbst die Übernahme von Gesetzestexten nicht immer vor Unwirksamkeit schützt.
In dem entschiedenen Fall stritten sich ein Vermieter und eine ehemalige Mieterin über die Kosten für Malerarbeiten. Nach dem Auszug forderte der Vermieter die Durchführung von Schönheitsreparaturen. Da die Mieterin dieser Aufforderung nicht nachkam, ließ der Vermieter die Arbeiten durch einen Fachbetrieb ausführen und verlangte die Kosten zurück. Er stützte sich dabei auf eine Klausel im Vertrag, die unter anderem das Streichen der Fenster und Außentüren von innen vorschrieb. Der Vermieter war der Ansicht, dass die Formulierung eindeutig sei, da sie sich eng an gesetzlichen Definitionen orientiere.
Die zentrale Frage des Rechtsstreits war, ob die Klausel zur Übertragung der Schönheitsreparaturen wirksam war. Das Gericht musste prüfen, ob für einen durchschnittlichen Mieter klar erkennbar ist, welche Arbeiten er genau schuldet. Problematisch war hier die grammatikalische Verknüpfung der Begriffe. Die Wendung "Streichen der Innentüren sowie der Fenster und Außentüren von innen" lässt offen, ob sich der Zusatz "von innen" nur auf die Außentüren oder auch auf die Fenster bezieht. Wenn eine solche Klausel mehrdeutig ist, geht dies rechtlich zulasten des Vermieters, der den Vertrag aufgesetzt hat.
Das Gericht wandte die sogenannte Unklarheitenregelung für Allgemeine Geschäftsbedingungen an. Dabei wird die für den Mieter ungünstigste Auslegung gewählt, um die Wirksamkeit der Klausel zu prüfen. In diesem Fall würde das bedeuten, dass der Mieter die Fenster eventuell auch von außen streichen müsste. Da ein Außenanstrich jedoch eine Instandhaltungspflicht des Vermieters darstellt und nicht auf den Mieter übertragen werden kann, ist die gesamte Renovierungsklausel wegen unangemessener Benachteiligung unwirksam. Eine Heilung der Klausel durch Streichen der unzulässigen Teile ist im Recht der Allgemeinen Geschäftsbedingungen nicht vorgesehen.
Selbst der Hinweis des Vermieters, dass die Formulierung einem Mustermietvertrag des Bundesjustizministeriums entspreche, rettete die Klausel nicht. Das Gericht stellte klar, dass auch Empfehlungen von Ministerien der gerichtlichen Inhaltskontrolle unterliegen. Da der Mietvertrag erst viele Jahre nach Veröffentlichung des Musters abgeschlossen wurde, hätte der Vermieter auf eine präzisere und aktuellere Formulierung achten müssen. Da die Klausel insgesamt unwirksam war, musste die Mieterin keinerlei Kosten für die Malerarbeiten übernehmen.
Für Mieter bedeutet dieses Urteil eine gestärkte Position bei der Prüfung von Auszugsforderungen. Wenn Ihr Vermieter verlangt, dass Sie beim Auszug renovieren, sollten Sie die entsprechende Klausel genau lesen. Erscheint die Aufzählung der Arbeiten unlogisch oder grammatikalisch mehrdeutig, stehen die Chancen gut, dass die gesamte Verpflichtung hinfällig ist. Vermieter hingegen sollten ihre Vertragsvorlagen regelmäßig rechtlich prüfen lassen. Es reicht nicht aus, sich auf veraltete Muster oder bloße Gesetzestexte zu verlassen, wenn die sprachliche Gestaltung im Einzelfall Zweifel an der Reichweite der Pflichten lässt. Unklare Formulierungen führen im Zweifel dazu, dass der Vermieter die Kosten für die Renovierung komplett selbst tragen muss.
Grundsätze des Urteils
AG Berlin-Schöneberg, Urteil vom 09.12.2025 - 10 C 25/25
Mietrecht, Schönheitsreparaturen, Fensteranstrich, Unwirksame Klausel, Renovierungspflicht, AGB-Kontrolle
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